Gentili Colleghi

Il Consiglio Notarile, l’Ordine degli ingegneri, l’Ordine degli Architetti e il Collegio dei Geometri Geometri dell’area bolognese hanno sottoscritto un protocollo di intesa per la ufficializzazione della Relazione di Conformità Urbanistica e Conformità Catastale nelle compravendite immobiliari.

Il Protocollo, frutto di un intenso lavoro di confronto, si propone di definire le modalità di collaborazione tra le categorie professionali coinvolte per una sinergia che contribuisca a rendere, valorizzando le rispettive competenze, gli atti di trasferimento immobiliare in linea con i più elevati standard di sicurezza nell’interesse della collettività, favorendo l’utilizzo di una relazione tecnica integrata, redatta da un professionista abilitato, nella quale risulti l’esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto, e l’esame edilizio e urbanistico degli stessi, nel rispetto di uno schema Relazione Tecnica Integrata (vedi allegato). La relazione verrà richiesta per gli atti notarili a partire dal prossimo 1 settembre.

Cordiali saluti,
Il Consigliere Segretario Ing. Andrea Cenni
La Presidente Ing. Simona Tondelli


Convenzione con i notai

Premessa
L’art. 19 comma 4 della legge 30 Luglio 2010 n. 122 prevede che tutti gli atti di trasferimento di proprietà degli immobili comprendano l’identificazione catastale e una “…resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. …omissis”.

L’Ordine dei Notai della Provincia di Bologna, al fine di garantire alle parti anche la conoscenza e consapevolezza della situazione urbanistico-edilizia, ha ritenuto di allargare la verifica della conformità anche agli aspetti urbanistico-edilizi.

Sappiamo che la disomogeneità e non confrontabilità della documentazione tecnica e urbanistica degli immobili alla loro costruzione rispetto agli standards attuali, spesso rendono difficile o impossibile verificare la perfetta corrispondenza fra la documentazione disponibile e le condizioni attualmente esistenti di un immobile;

Tuttavia appare obiettivo condivisibile fornire alle parti della compravendita un quadro esauriente e completo della documentazione disponibile, verificando la sostanziale rispondenza fra gli elaborati grafici della documentazione disponibile (lo “stato di fatto legittimo”) e la situazione effettivamente in essere nelle unità immobiliari, segnalando eventuali difformità esistenti e loro rilevanza dal punto di vista urbanistico edilizio

il 20 Marzo 2017 il Consiglio Notarile di Bologna ha deliberato che a partire dal 1 Settembre 2017 tutti gli atti relativi a trasferimenti immobiliari devono essere preceduti da una ricognizione tecnica come sopra; il Consiglio Notarile di Bologna, quindi, ha chiesto, agli Ordini degli Architetti e degli Ingegneri e al Collegio dei Geometri di Bologna di costruire un protocollo di intesa che definisca le modalità delle verifiche urbanistiche-edilizie e catastali di cui ai punti precedenti, confidando nella condivisione “istituzionale” degli obiettivi e delle modalità per raggiungerli.

L’Ordine dei Notai ha ritenuto utile stipulare questa convenzione con gli altri ordini e collegi delle professioni tecniche, in quanto gli aderenti agli stessi sono soggetti anche a una etica professionale e deontologica declinata principalmente nell’interesse pubblico, e non meramente sugli interessi commerciali, come invece potrebbe essere, nel caso di operatori economici del settore non vincolati a tale etica professionale.

2 – La condivisione di intenti e la collaborazione istituzionale fra gli Ordini
Gli ordini dei Notai, degli architetti, degli ingegneri e il Collegio dei Geometri, hanno quindi lavorato in stretta sinergia e collaborazione, al fine di concordare una relazione “tipo” che contenesse due sezioni distinte:

  • una attestazione di conformità catastale (obbligatoria per legge);
  • una relazione urbanistica, che in sintesi “racconta” la situazione riscontrata in merito alla rispondenza dello stato di fatto rilevato/visionato con i titoli abilitativi/permessi/cila, ecc. disponibili.

Tale relazione sarà liberamente adattata/integrata/arricchita dal tecnico a seconda delle situazioni di volta in volta riscontrate; cionondimeno costituisce la traccia con le verifiche “di minima” da effettuare:

  • accesso agli atti presso le amministrazioni competenti (documentazione edilizia, planimetria catastale ultima in atti);
  • sopralluogo in situ;
  • eventuali approfondimenti dedicati (rilievo, verifiche generiche ecc.);
  • redazione del referto.

Per questo è importante capire che non è un modulo (parola che in questi anni abbiamo imparato a detestare, in quanto ormai sinonimo di perdita della indispensabile autonomia intellettuale e professionale), ma una relazione tecnica integrata, perché contiene due sezioni distinte.
Questo documento ha la funzione di garantire le parti sul fatto che l’atto di trasferimento dei diritti avviene avendo assolto gli obblighi di legge in merito alla conformità catastale, e con adeguata consapevolezza della situazione urbanistico-edilizia esistente.

3 – La Convenzione
Gli ordini dei Notai, degli architetti, degli ingegneri e il Collegio dei Geometri, infine, hanno concordato nell’assumere questa procedura come condivisa, mediante apposita convenzione che è stata firmata il 12 Luglio scorso presso la sede del Notariato di Bologna.
Questa convenzione prevede diverse azioni comuni:

  • adesione al modello di relazione tecnica integrata, che i tecnici adotteranno come format da impiegare per la verifica della conformità catastale e per la ricognizione della situazione urbanistico-edilizia, con valutazione della rispondenza o meno agli elaborati grafici dei titoli esistenti sul bene;
  • divulgazione degli intenti dell’iniziativa;
  • attività formative dedicate e condivise;

4 – Gli aspetti professionali
La redazione di questa relazione tecnica integrata, è a tutti gli effetti un incarico professionale, che il professionista tratterà come tutti gli altri.
Il professionista che accetta questa procedura, deve essere in regola con l’iscrizione all’ordine/collegio di appartenenza, con gli obblighi previdenziali e formativi, ed essere dotato di apposita polizza assicurativa, che specificherà sulla lettera di incarico come di consueto.
Rammentiamo alle iscritte e agli iscritti che si tratta di incarichi assai delicati, in quanto tesi ad valutare il “livello di regolarità” di un bene prima della sua compravendita; il professionista che assume tale incarico, quindi, assume su di sé una forte responsabilità, in quanto qualsiasi eventuale futuro contenzioso sugli aspetti urbanistico-edilizi, chiamerà in causa il professionista che ne ha valutato la rispondenza o meno.


ALLEGATI

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